一年内次新房降价最明显

　　2010年上半年全市二手房住宅网签总量再度突破10万套大关，达到了101924套，略高于去年同期水平。剔除网签与过户间可能存在的错误率以及过户时的延迟，我爱我家市场研究中心估算，今年1-6月份北京二手房的实际过户总量也将突破了10万套。上半年，在二手房价率先下跌的背景下，地铁与教育楼盘保值性强，1年内新二手房投资客撤离最明显，预计下半年跌幅将放缓。

　　上半年交易经历三个阶段

　　综合来看，今年上半年市场交易状况分为三个交易阶段。1月1日至3月15日为第一交易阶段。在经历了2009年最后3个月市场因政策产生的恐慌性购房之后，二手房市场交易价格持续攀升，国家为了控制房价过快上涨而出台了若干调控政策，导致交易双方出现一定观望情绪，又逢春节交易淡季，市场交易热情在今年前两月被明显抑制，价格上涨速度也在二月份有所放缓。

　　第二阶段为3月15日至4月14日。虽然两会明确提出了严控房价的过快上涨，可是随之而来的却是北京市场接连出现地王。恐慌性购房需求再度重生。

　　第三阶段为4月14日至今，这一阶段国家、银行和地方政府相继出台各项政策，其密度之大历年来十分罕见。市场交易热情被急剧打压，部分地区出现了投资客集中挂盘出售现象。个别区域二手房价格出现明显松动，买卖双方再度呈现观望。

　　地铁与教育楼盘保值性强

　　据链家地产市场研究部统计数据显示，在交易的第三阶段，北京二手房价格均出现了下降趋势，其中核心四区中东城区下跌最快，自4月中旬新政后跌幅达到12.4%；石景山区下跌幅度最大，跌幅为13.4%；通州区、顺义区在经历了三四月的交易火爆之后受政策影响也较严重，其中顺义区价格下跌达12.5%，通州区下降11.3%。

　　部分城区仍表现出强劲的保值能力。海淀区得利自身人文资源、教育资源的优势，在“最严厉”调控政策的影响下房价仅仅下跌了5.5%，6月均价为25642元/平米。此次调控风暴中同样表现保值的还有大兴区，受地铁大兴线即将年底开通运营的利好影响，房价仅仅下跌3.7%。海淀、大兴两区表现出的保值性也说明人文教育资源和交通优势是物业价值体现的重要客观因素。

　　1年内次新房投资者撤离最明显

　　据链家地产市场研究部统计数据显示，截至2010年6月，北京各建筑年代二手房价格表现出纷纷降价抛盘的特点。在不同年代的二手房中，1年内和2年内的新二手房跌幅最快，这两类二手房价6月相对4月分别下跌了19.2%和15.2%。

　　链家地产市场分析师张月认为，自2009年以后，北京投资性购房需求呈现上升趋势，其中许多新开盘的新建住宅成为了投资目标。受本轮政策重点打击投资性需求的影响，此类型需求人群急需逃离，由此造成1到2年内新二手房价格出现跳跌。另一方面，20年以上的老公房因为自身地理位置相对优越，在此次调控头一个月几乎没有受到影响，但是随着银行信贷政策的深入执行，尤其是对20年以上房屋的限制贷款，老公房若想逆市出手则很难以过高价格出售。

　　预计下半年跌幅放缓

　　综合分析北京二手房市场的历史数据和本次调控带来的影响，业内人士预计2010年下半年北京二手住宅价格会继续下跌，但跌幅会有所放缓。预计下半年整体跌幅会控制在9%至13%，全市整体价格会保持在17500元/平米左右。

　　预计2010年下半年北京二手住宅成交量会延续年中的冷清局面，随着二手住宅成交价格的稳定，北京二手房市场成交量会出现小幅上扬，但整体市场仍呈现观望态度。预计下半年市场交易量比上半年成交量会有下降，预计总体成交量在6万-7万套左右，较之上半年整体下降30%-40%左右。

　　伟业我爱我家市场研究中心表示，自4月至今，二手房价出现了12%左右的跌幅，当价格下降到购房者的心理预期后，二手房的成交量有望在第三季度全面回升。

　　■ 市场看点

　　高价二手房楼盘均价超4万元/平米

　　据统计，上半年二手房高价楼盘前十名均价都超过40000元/平米，比当前约18500元/平米的均价高116%，并且在均价排名10名之后的楼盘都未进入40000元/平米门槛，可见前十名高价楼盘已与其他楼盘拉开了明显的距离。

　　本版采写/本报记者 张家齐

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