德国楼市为何能在疫情中逆势上扬？机构：泡沫已升至全球最高

　　受新冠肺炎疫情的冲击，2020年全球绝大多数的资产都发生了剧烈震荡，但德国住宅房地产却不在此列，依旧保持强势——自欧债危机以来的上涨趋势并没有发生实质性转变，甚至今年的交易量还有望超过去年，再次创下历史新高。

　　9月底德国联邦统计局公布的数据显示，今年第二季度德国住宅房产均价同比上涨了6.6%，环比上涨了2%，尽管同期德国国内生产总值(GDP)环比下跌了9.7%，但此次，突如其来的经济衰退似乎并未影响投资者对德国房地产市场的信心。

　　9月中旬，德国汉堡城市、区域住宅研究所(GEWOS)的一份研究报告也佐证了上述猜想，据该机构预测，即使考虑到疫情，今年德国房地产市场的销售额仍将实现小幅增长，并有望达到创纪录的2900亿欧元(同比增长0.5%)，其中住宅房产的销售额将同比增长5.2%，达2155亿欧元。

　　在接受第一财经记者采访时，德国如宾纳房地产公司(BHHS Rubina Real Estate)董事总经理卡尔斯滕·海因里希(Carsten Heinrich)表示，德国内需保持旺盛，利率也处于历史低位，这些都在激励更多的人买房。

　　GEWOS的房地产专家温施(Sebastian Wunsch)也认为，支撑德国住宅价格继续上涨的原因主要是：人口对住房的高需求、建设用地和新开发项目的不足、处于历史低位的抵押贷款利率以及不确定时期缺乏更好的投资选择。

　　利好：三大因素支撑德国房价

　　德国联邦统计局的数据显示，在第一波疫情最为严重的4~6月份，德国七大主要城市(即柏林、汉堡、慕尼黑、科隆、法兰克福、斯图加特和杜塞尔多夫)的别墅(含独栋与联排)价格同比上涨了6.5%，公寓价格则同比上涨了6.1%。

　　据德国咨询机构Empirica的数据显示，上述七大城市公寓每平方米的售价已接近3000欧元(约合23900元人民币)，与2012年一季度相比，上涨了100%以上。

　　联邦统计局表示，房价整体仍维持上涨趋势，不过增速较之前两年有所放缓：2019年上半年公寓价格同比增幅为7.9%，而2018年上半年的增幅则高达11%。

　　统计局还指出，事实上今年上半年德国中小城市的房价增速比大城市更快，在人口超过10万以上的主要城市，二季度的别墅和公寓价格平均上涨了7.3%、8.2%；乡村地区的房价增速也没有落后——在人口较为密集的乡村地区，别墅和公寓的价格分别上涨了8.9%、5.9%；即使是在人口稀少的偏远农村，别墅和公寓的价格也分别上涨了4.8%与6.6%。

　　供不应求是导致价格上涨的主要因素，而这又与大量外来移民进入德国密切关系。

　　据经合组织(OECD)的报告，近年以来，德国一直是仅次于美国的全球第二大移民国家；联合国经济和社会事务办公室的最新数据也显示，德国目前接纳的移民总数已超过1300万，仅次于美国(约5100万)。

　　出于工作需求、文化背景等诸多原因，外来移民大多都热衷于群居住在德国大城市(或周边地区)，这使得上述地区房源变得更加紧缺。

　　比如，据亚洲房产科技集团居外IQI执行主席奇米尔(Georg Chmiel)对第一财经记者透露，中国背景的移民或投资者，他们最关注的城市主要是(首都)柏林、(拥有大量移民的)杜塞尔多夫和(房价最高的)慕尼黑的住宅。

　　极低的抵押贷款利率也是刺激买家入场的重要因素之一。侯先生是某家东南亚银行在法兰克福分行的中层员工，手中持有多套出租用的学生公寓。他对第一财经记者表示，早在2012年他就贷款购入了一套法兰克福郊区两室一厅的二手公寓。“当时买入的总价不到15万欧元，但银行给的按揭贷款利率比现在高多了，超过4%；现在类似的公寓价格已攀升至近30万欧元，不过贷款利率就低多了，平均只要1%左右。”侯先生如是说。